：契税纳税人 契税，作为我国财产税体系中的重要税种，主要针对土地、房屋权属转移行为课征。其纳税义务人的界定，是理解和执行契税政策的核心起点，也是广大纳税人，尤其是房产交易参与者、企业法务及财务人员必须掌握的关键知识。在不动产交易日益频繁、资产配置多元化的今天，明确“谁需要缴纳契税”不仅关乎个人的税务合规成本，更直接影响到交易流程的顺畅与法律权益的保障。契税纳税人的范围并非一成不变，它紧密跟随《中华人民共和国契税法》及相关法律法规的演进，与具体的交易行为、权利承受方的身份以及特殊的政策安排息息相关。从传统的房屋买卖、赠与、交换，到如今复杂的作价投资、划转、抵债等经济行为，契税的纳税义务可能以各种形式显现。深入剖析契税纳税人的涵盖范围，需要穿透交易形式，直抵“权属承受”这一法律实质。这要求我们不仅关注最常见的个人购房者，还需将视野拓展至企业、事业单位、社会团体等各类组织，乃至在特定情形下的境外单位和个人。易搜职考网深耕财税职业资格考试领域十余年，深刻理解精准把握“契税纳税人”这一考点对于学员通过考试及后续职业实践的决定性意义。本文将结合当前经济生活中的常见场景与政策要点，系统梳理契税纳税人的各类主体，旨在为读者构建一个清晰、实用且前沿的认知框架。

在不动产交易与权属变动的复杂图景中，契税如同一道不可或缺的环节，而其纳税义务的承担者——契税纳税人的界定，则是厘清各方责任、确保交易合规的第一步。无论是购置人生首套住房的个人，还是进行资产重组的企业，明确自身是否负有契税纳税义务，以及何时、以何种方式履行该义务，都至关重要。易搜职考网凭借在财税职业教育领域的长期积淀，深知系统掌握纳税人范围对于职业人士的关键性。下面，我们将深入探讨在不同权属转移行为下，契税纳税人的具体包括哪些。

一、 契税纳税人的基本原则与法律界定

根据《中华人民共和国契税法》的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。而纳税人的核心界定标准在于“承受”行为。简单来说，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

这里有几个关键点需要明晰：

• “承受”是核心：纳税人是权属的“接收方”、“取得方”，而非出让方。例如在买卖中，是买方纳税；在赠与中，是受赠方纳税。
• “权属转移”是前提：必须发生了法律意义上的土地使用权或房屋所有权的转移。仅仅签订租赁合同、设立抵押权等不涉及所有权转移的行为，不征收契税。
• “单位和个人”范围广泛：包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他组织，以及个体工商户和自然人。

这一基本原则构成了我们判断所有具体情形下纳税人的基石。我们将依据不同的权属转移方式，详细展开纳税人的具体范围。

二、 不同权属转移方式下的契税纳税人详解

契税的应税行为多样，纳税人也随之在不同场景下具体化。

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖中的纳税人

这是最常见的情形。在此类有偿转让行为中：

• 国有土地使用权出让：以土地使用者（受让方）为纳税人。
  例如，某房地产开发公司通过招拍挂方式取得一块国有土地的建设用地使用权，该公司即为该次出让行为的契税纳税人。
• 土地使用权转让：包括出售、赠与、交换等。承受土地使用权的单位或个人为纳税人。
• 房屋买卖：购买房屋的单位或个人（买方）为纳税人。这涵盖了商品房买卖、二手房买卖等所有形式的房屋购销行为。易搜职考网提醒，在“先租后买”或“以房抵债”等特殊形式中，最终取得房屋所有权的一方仍是纳税人。

2.土地使用权、房屋赠与中的纳税人

在赠与行为中，由于受赠方无偿取得权属，但国家仍对此类权属流转进行税收调节，因此：

• 受赠人是法定的契税纳税人。赠与方不承担契税纳税义务。
• 这里的赠与包括遗嘱继承以外的无偿赠与行为。若赠与合同被认定为具有隐藏的买卖关系，税务机关可能依据实质课税原则进行重新界定。

3.土地使用权、房屋交换中的纳税人

交换行为涉及双方权属的互易：

• 当交换的土地使用权或房屋价格相等时，交换双方均无需缴纳契税。
• 当交换的土地使用权或房屋价格不相等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方（即支付差价的一方）作为纳税人，就其支付差价的部分缴纳契税。
  例如，A用价值100万的房屋与B价值80万的房屋交换，A另补偿B20万现金，则A是这20万元差价部分的契税纳税人。

4.以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移权属的纳税人

这些是现代经济活动中日益常见的非传统形式，其纳税人判定需穿透形式看实质：

• 以土地、房屋权属作价投资（入股）：接受投资的企业（被投资方）作为权属承受方，是纳税人。
  例如，个人以名下房产作价入股一家公司，该公司即为契税纳税人。
• 以土地、房屋权属抵偿债务：债权人通过接受抵债资产而成为土地、房屋权属的承受人，因此债权人是纳税人。
• 以获奖方式承受土地、房屋权属：获奖者（承受人）是纳税人。
• 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属：最终取得权属的预购方或集资方是纳税人，这常见于期房购买和单位集资建房。
• 以划转方式转移土地、房屋权属：通常发生在同一投资主体内部所属企业之间，或母公司与其全资子公司之间等。根据财政部、税务总局的相关规定，符合条件的划转，承受方可能需要缴纳契税，但亦有免税政策。需根据具体划转双方关系及是否符合政策性条件来判定。

三、 特殊主体与情形下的契税纳税人分析

除了上述基于行为的分类，一些特殊的主体和情形也需要特别关注。

1.共有产权变动中的纳税人

当房屋为共有时，部分共有人将其份额转让：

• 其他共有人在同等条件下享有优先购买权。若行使优先购买权，则购买方（即原其他共有人）就其购买的份额部分缴纳契税。
• 若转让给共有人之外的第三人，则该第三人作为承受方，就其受让的份额缴纳契税。

2.继承与受遗赠中的纳税人

根据现行规定：

• 法定继承人继承土地、房屋权属：免征契税。这里的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
• 非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属：属于受遗赠行为，受遗赠人需要缴纳契税。这与无偿赠与的税务处理类似。

3.夫妻之间权属变更的纳税人

在婚姻关系存续期间：

• 夫妻更名（即原属一方或双方共有的财产，变更为另一方单独所有或双方共有）：免征契税。
• 夫妻加名（即原属一方所有的财产，变更为双方共有）：免征契税。
• 夫妻房屋财产分割：导致原共有产权归属一方，免征契税。
• 但需要注意的是，离婚后，一方将归属自己的房产转让给另一方，属于财产分割后的权属转移，通常也享受免税政策。但若涉及补偿差价，则可能对差价部分产生纳税义务，需根据具体协议判断。

4.企业重组改制中的纳税人

企业合并、分立、破产清算等过程中涉及土地、房屋权属转移：

• 企业合并：合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
• 企业分立：分立后的公司承受原公司土地、房屋权属，符合法律规定且与原公司投资主体相同的，免征契税。
• 企业破产：债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属用以抵偿债务的，免征契税；非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照法律法规妥善安置原企业全部职工、签订服务年限协议的，对其承受所购企业土地、房屋权属，可适用一定的减免。不符合条件的，则承受方为纳税人。
• 公司制改造：整体改制中，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

易搜职考网提示，企业重组业务复杂，税收政策具体且条件严格，实践中务必依据最新官方文件并咨询专业人士。

5.涉外及港澳台情形下的纳税人

契税法规定，在境内承受权属的单位和个人均为纳税人，此规定同样适用于：

• 外国企业、外国组织、外籍个人在境内承受土地、房屋权属。
• 香港、澳门、台湾地区的企业、组织和个人在境内承受土地、房屋权属。

他们与境内单位和个人一样，在发生应税行为时，依法成为契税纳税人。相关税收协定的安排也可能影响实际税负。

四、 易混淆点与实务中纳税人判定的注意事项

在实务操作中，有几个容易混淆的点需要特别警惕：

• “包税条款”不能改变法定纳税人：在合同中约定“一切税费由卖方承担”或类似条款，是交易双方对税费负担的民事约定。但这绝不改变税法规定的纳税义务人主体。税务机关只会向法定的纳税人（承受方）追缴税款。买方（法定纳税人）在替卖方缴纳税款后，可依据合同约定向卖方追偿。这一点在二手房交易纠纷中尤为常见。
• 纳税人身份与税收优惠资格的区别：具有纳税人身份，不代表一定需要全额缴税。
  例如，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可能享受税率优惠或减免。纳税人首先需要确认自己的纳税义务，然后再根据自身条件判断是否符合优惠条件。
• 多个承受人（共有人）的纳税：当一套房屋由多人共同购买承受时，所有共有人均为纳税人。他们可以作为一个纳税主体共同申报，税款按共有份额或约定分担。
• 关注地方具体规定：契税法规定了税率幅度（3%-5%），具体适用税率、减免税细则由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人大常委会决定。
  也是因为这些，不同地区的纳税人在判断自身义务时，还需关注所在省、市的具体实施办法。

全面而准确地识别契税纳税人，是进行税务筹划、防范税务风险、顺利完成不动产交易的第一步。从个人安家置业到企业资产运作，这一知识都发挥着基础而重要的作用。易搜职考网长期以来致力于将此类复杂的财税知识体系化、清晰化，助力从业者与广大纳税人洞悉规则，从容应对。希望本文的系统梳理，能为您在纷繁的权属转移世界中，点亮一盏明灯，使您能清晰地定位自身角色，履行法定义务，同时也能合理运用政策，维护自身合法权益。在不动产相关的经济活动中，做到心中有数，行有所依。